Για τη σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου αγοραπωλησίας ακινήτου απαιτείται η συγκέντρωση και ο έλεγχος συγκεκριμένων δικαιολογητικών.
Ο παρακάτω κατάλογος περιλαμβάνει τα έγγραφα που ζητούνται κατά κανόνα για την προετοιμασία μιας αγοραπωλησίας. Ανάλογα με το είδος του ακινήτου, τον τίτλο κτήσης, την περιοχή, το Κτηματολόγιο, την ύπαρξη κτίσματος, αυθαιρέτων, οφειλών, δανείου ή ειδικών πολεοδομικών/δασικών ζητημάτων, μπορεί να απαιτηθούν και πρόσθετα έγγραφα.
Πριν ξεκινήσει η συγκέντρωση των δικαιολογητικών, είναι σκόπιμο να προηγηθεί επικοινωνία με το συμβολαιογραφικό γραφείο, ώστε να δοθούν οδηγίες προσαρμοσμένες στη συγκεκριμένη υπόθεση.
1. Στοιχεία συμβαλλομένων
Για τον πωλητή και τον αγοραστή απαιτούνται κατά κανόνα:
- Δελτίο αστυνομικής ταυτότητας ή διαβατήριο.
- ΑΦΜ και ΔΟΥ.
- Διεύθυνση κατοικίας.
- Επάγγελμα.
- Τηλέφωνο επικοινωνίας.
- Email.
- Κωδικοί TAXISnet, όπου απαιτείται για την έκδοση εγγράφων ή την αποδοχή ηλεκτρονικών δηλώσεων.
Αν κάποιο από τα μέρη εκπροσωπείται από πληρεξούσιο, απαιτείται και το σχετικό συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο.
2. Τίτλοι ιδιοκτησίας του πωλητή
Ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει τους τίτλους με τους οποίους απέκτησε το ακίνητο.
Συνήθως ζητούνται:
- Το συμβόλαιο αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς, αποδοχής κληρονομιάς ή άλλος τίτλος κτήσης.
- Πιστοποιητικό μεταγραφής από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή στοιχεία καταχώρισης στο Κτηματολογικό Γραφείο.
- Τυχόν παλαιότεροι τίτλοι, αν απαιτηθούν για τον έλεγχο της ιδιοκτησίας.
- Πράξεις σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, κανονισμοί, τροποποιήσεις ή διορθωτικές πράξεις, όπου υπάρχουν.
Αν ο τίτλος του πωλητή προέρχεται από κληρονομιά, γονική παροχή ή δωρεά, μπορεί να απαιτηθούν πρόσθετα φορολογικά πιστοποιητικά ή αντίγραφα δηλώσεων, ανάλογα με τον χρόνο και τον τρόπο κτήσης.
3. Στοιχεία για απαλλαγή πρώτης κατοικίας
Αν ο αγοραστής επιθυμεί να ζητήσει απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας, πρέπει να εξεταστεί αν πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις.
Ενδεικτικά μπορεί να ζητηθούν:
- Ε9.
- Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης.
- Στοιχεία συζύγου ή τέκνων, όπου απαιτείται.
- Λοιπά έγγραφα που συνδέονται με την οικογενειακή και περιουσιακή κατάσταση του αγοραστή.
Σε περίπτωση που υπάρχει ενδιαφέρον για απαλλαγή πρώτης κατοικίας, ενημερώστε εγκαίρως το γραφείο, ώστε να σας αποσταλούν οι ειδικές προϋποθέσεις και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
4. Φορολογική ενημερότητα πωλητή
Για τη μεταβίβαση απαιτείται, όπου προβλέπεται, φορολογική ενημερότητα του μεταβιβάζοντος.
Εφόσον ο πωλητής είναι φορολογικά ενήμερος και δεν υπάρχουν οφειλές που εμποδίζουν την έκδοση, η φορολογική ενημερότητα μπορεί συνήθως να εκδοθεί ηλεκτρονικά από το συμβολαιογραφικό γραφείο, με την απαραίτητη συνεργασία του πωλητή.
Αν υπάρχουν οφειλές, μπορεί να απαιτηθεί βεβαίωση οφειλής ή ειδικός χειρισμός πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
5. Ασφαλιστική ενημερότητα πωλητή
Ασφαλιστική ενημερότητα από τον e-ΕΦΚΑ μπορεί να απαιτείται όταν ο μεταβιβάζων είναι ή υπήρξε υπόχρεος ασφαλιστικών εισφορών.
Ενδεικτικά εξετάζεται αν ο πωλητής:
- Είναι ή ήταν ελεύθερος επαγγελματίας ή υπόχρεος ασφαλιστικών εισφορών.
- Ανήγειρε κτίσμα στην Ελλάδα κατά την τελευταία εικοσαετία.
- Είναι ή υπήρξε ομόρρυθμος εταίρος ΟΕ ή ΕΕ.
- Είναι ή υπήρξε διαχειριστής ΕΠΕ.
- Είναι ή υπήρξε διευθύνων σύμβουλος ΑΕ.
Όταν δεν απαιτείται ασφαλιστική ενημερότητα, για παράδειγμα σε περιπτώσεις μισθωτού, συνταξιούχου, ανέργου ή προσώπου χωρίς σχετική ασφαλιστική υποχρέωση, μπορεί να εκδοθεί δήλωση εξαίρεσης μέσω e-ΕΦΚΑ, όπου αυτό προβλέπεται.
6. Ε9 και Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
Για τη μεταβίβαση απαιτείται έλεγχος των στοιχείων του ακινήτου στο Ε9 και έκδοση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για τα έτη που απαιτούνται.
Στην πράξη ζητείται αρχικά αντίγραφο Ε9, ώστε να ελεγχθεί αν τα στοιχεία του ακινήτου συμφωνούν με:
- Τον τίτλο ιδιοκτησίας.
- Το πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα.
- Την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
- Τα πραγματικά και τεχνικά στοιχεία του ακινήτου.
Αν διαπιστωθούν ασυμφωνίες, μπορεί να χρειαστούν διορθώσεις πριν την έκδοση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ.
Για τον λόγο αυτό είναι χρήσιμο να δοθούν στο γραφείο τα στοιχεία επικοινωνίας του λογιστή/φοροτεχνικού ή, όπου συμφωνηθεί, οι κωδικοί TAXISnet για τις απαραίτητες ενέργειες.
7. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου και έγγραφα μηχανικού
Για τη μεταβίβαση ακινήτου απαιτείται κατά κανόνα συνεργασία με μηχανικό.
Ο μηχανικός εκδίδει ή συγκεντρώνει τα απαραίτητα τεχνικά έγγραφα, όπως:
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.
- Τυχόν δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων.
- Οικοδομική άδεια, όπου υπάρχει.
- Κατόψεις, σχέδια και λοιπά τεχνικά στοιχεία.
- Τοπογραφικό διάγραμμα, όπου απαιτείται.
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, όπου απαιτείται.
Αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή τακτοποιήσεις, ο μηχανικός πρέπει να χορηγήσει τα απαραίτητα σχέδια και τις σχετικές δηλώσεις, ώστε να ελεγχθεί ότι τα στοιχεία που θα αναγραφούν στο συμβόλαιο είναι ορθά και να επισυναφθούν στην πράξη.
8. Οικοδομική άδεια και αυθαίρετες κατασκευές
Αν υπάρχει κτίσμα, εξετάζεται αν υπάρχει οικοδομική άδεια και αν το ακίνητο συμφωνεί με τα πολεοδομικά στοιχεία.
Συνήθως ζητούνται:
- Επικυρωμένο αντίγραφο οικοδομικής άδειας, όπου υπάρχει.
- Κατόψεις και σχέδια.
- Δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων, αν υπάρχουν.
- Βεβαίωση ή δήλωση μηχανικού σχετικά με την ορθή απεικόνιση των αυθαιρεσιών στα σχέδια, όπου απαιτείται.
Η τεχνική εικόνα του ακινήτου πρέπει να είναι καθαρή πριν από την υπογραφή, γιατί διαφορές στα τετραγωνικά, στη χρήση ή στα σχέδια μπορεί να προκαλέσουν καθυστερήσεις.
9. Τοπογραφικό διάγραμμα
Ανάλογα με το είδος και τη θέση του ακινήτου μπορεί να απαιτείται πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα με συντεταγμένες ΕΓΣΑ ’87.
Συνήθως ζητούνται:
- Έντυπα αντίγραφα του τοπογραφικού.
- Ψηφιακό αρχείο.
- Δηλώσεις του μηχανικού που απαιτούνται από τη νομοθεσία.
- Αποδεικτικό υποβολής ηλεκτρονικού διαγράμματος, όταν απαιτείται.
Για ορισμένα ακίνητα εντός σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού μπορεί, κατά περίπτωση, να χρησιμοποιηθεί παλαιότερο τοπογραφικό που συνοδεύει οικοδομική άδεια ή πράξη σύστασης, εφόσον αυτό επιτρέπεται και καλύπτει τη συγκεκριμένη μεταβίβαση.
Ο μηχανικός θα πρέπει να καθοδηγήσει σχετικά με το αν απαιτείται νέο τοπογραφικό ή αν μπορεί να χρησιμοποιηθεί υπάρχον.
10. Δασικός χαρακτήρας και ειδικά ζητήματα εκτός οικισμού
Για ακίνητα εκτός οικισμού εξετάζεται αν απαιτούνται δηλώσεις ή πιστοποιητικά σχετικά με τον δασικό χαρακτήρα.
Επί του τοπογραφικού μπορεί να απαιτείται σχετική δήλωση του μηχανικού, ιδίως ως προς τον κυρωμένο δασικό χάρτη.
Αν το ακίνητο εμφανίζει δασικό χαρακτήρα ή εμπίπτει σε ειδική περίπτωση, μπορεί να απαιτηθούν πρόσθετα πιστοποιητικά από τη Διεύθυνση Δασών ή άλλες αρμόδιες υπηρεσίες.
Λόγω των ιδιαίτερων συνθηκών στη Σκύρο και των ειδικών περιπτώσεων που μπορεί να προκύπτουν, τα ζητήματα αυτά εξετάζονται πάντοτε κατά περίπτωση.
11. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
Αν υπάρχει κτίσμα, μπορεί να απαιτείται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.
Το πιστοποιητικό αυτό εκδίδεται από μηχανικό και πρέπει να προσκομιστεί πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, όπου απαιτείται.
12. Κτηματολόγιο και κτηματογράφηση
Ανάλογα με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η περιοχή του ακινήτου, μπορεί να απαιτούνται διαφορετικά έγγραφα.
Ενδεικτικά μπορεί να ζητηθούν:
- Αποδεικτικό υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας.
- Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου.
- Κτηματολογικό φύλλο.
- Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.
- Στοιχεία ΚΑΕΚ.
- Δήλωση Δ2, όπου απαιτείται.
Το γραφείο μπορεί να σας καθοδηγήσει σχετικά με το ποιο έγγραφο απαιτείται, ανάλογα με την περιοχή και το στάδιο της κτηματογράφησης.
13. Πράξη εφαρμογής και εισφορά σε χρήμα
Σε ακίνητα που έχουν ενταχθεί στο σχέδιο πόλεως σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 1337/1983 μπορεί να απαιτηθούν ειδικές βεβαιώσεις από τον Δήμο.
Ενδεικτικά εξετάζεται:
- Αν έχει υποβληθεί δήλωση ιδιοκτησίας.
- Αν έχει κυρωθεί ή όχι η πράξη εφαρμογής.
- Αν οφείλεται εισφορά σε χρήμα.
- Αν απαιτείται σχετική βεβαίωση του Δήμου για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
Τα ζητήματα αυτά ελέγχονται κατά περίπτωση, ανάλογα με την περιοχή, το πολεοδομικό καθεστώς και τα στοιχεία του ακινήτου.
14. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου
Για την αγοραπωλησία υποβάλλεται δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου.
Στις περιοχές όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα υπολογισμού αξίας, όπως στη Σκύρο, η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY.
Η δήλωση προετοιμάζεται από τη συμβολαιογράφο και γίνεται αποδεκτή από τους συμβαλλομένους μέσω των προσωπικών τους κωδικών TAXISnet στην ηλεκτρονική πλατφόρμα myProperty (https://myproperty.aade.gov.gr). Από εκεί ελέγχετε τα στοιχεία της δήλωσης και αν είναι όλα σύμφωνα επιλέγετε ΥΠΟΒΟΛΗ και πατάτε ΚΑΤΑΧΩΡΗΣΗ.
Μετά την αποδοχή της δήλωσης εκδίδεται ταυτότητα οφειλής και ο αγοραστής καταβάλλει τον φόρο μεταβίβασης. Στη συνέχεια εκδίδεται το αποδεικτικό καταβολής ΦΜΑ, το οποίο απαιτείται για την υπογραφή του συμβολαίου.
15. Τρόπος πληρωμής του τιμήματος
Στις αγοραπωλησίες ακινήτων το τίμημα καταβάλλεται με τραπεζικό μέσο πληρωμής και όχι με μετρητά.
Πριν από την υπογραφή πρέπει να έχει συμφωνηθεί ο τρόπος πληρωμής, όπως:
- Τραπεζικό έμβασμα.
- Τραπεζική επιταγή.
- Άλλο νόμιμο τραπεζικό μέσο.
Η καταβολή πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί και να αποτυπωθεί σωστά στο συμβόλαιο. Για τον λόγο αυτό, ο αγοραστής και ο πωλητής πρέπει να έχουν προετοιμάσει εγκαίρως τα απαραίτητα τραπεζικά στοιχεία.
16. Γεώτρηση
Αν στο ακίνητο υπάρχει γεώτρηση, απαιτείται πιστοποιητικό ή αποδεικτικό εγγραφής στο ΕΜΣΥ.
Η ύπαρξη γεώτρησης πρέπει να δηλώνεται από την αρχή, ώστε να ελεγχθεί αν απαιτούνται πρόσθετα έγγραφα.
17. Αγοραστής υπήκοος κράτους εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης
Αν ο αγοραστής είναι υπήκοος κράτους εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, ή Ε.Ζ.Ε.Σ. μπορεί να απαιτείται άδεια από την αρμόδια Περιφέρεια για την αγοραπωλησία, σύμφωνα με τις ειδικές διατάξεις που αφορούν παραμεθόριες ή ειδικά προστατευόμενες περιοχές.
Η περίπτωση αυτή πρέπει να γνωστοποιείται εγκαίρως στο γραφείο, ώστε να ελεγχθεί αν απαιτείται προηγούμενη άδεια ή πρόσθετη διαδικασία.
18. Πρόσθετα έγγραφα ανάλογα με τον τίτλο κτήσης
Ανάλογα με τον τρόπο με τον οποίο απέκτησε ο πωλητής το ακίνητο, μπορεί να απαιτηθούν και άλλα έγγραφα.
Ενδεικτικά, αν ο τίτλος προέρχεται από:
- Αποδοχή κληρονομιάς.
- Δωρεά.
- Γονική παροχή.
- Παλαιότερη μεταβίβαση με ειδική φορολογική μεταχείριση.
- Πράξη πριν ή μετά από συγκεκριμένες ημερομηνίες που έχουν φορολογική σημασία.
μπορεί να χρειαστούν πιστοποιητικά περί εξόφλησης φόρου, αντίγραφα δηλώσεων φόρου ή άλλα σχετικά έγγραφα.
Τα έγγραφα αυτά καθορίζονται μετά από μελέτη του φακέλου και σε συνεννόηση με το γραφείο.
19. Διαδικασία μέχρι την υπογραφή
Η διαδικασία έχει συνήθως τα εξής στάδια:
- Επικοινωνία με το γραφείο και αρχικός έλεγχος της υπόθεσης.
- Συγκέντρωση τίτλων, φορολογικών, τεχνικών και λοιπών δικαιολογητικών.
- Έλεγχος των εγγράφων για την ορθότητα και πληρότητά τους.
- Συνεργασία με μηχανικό, λογιστή, δικηγόρο ή άλλους επαγγελματίες, όπου απαιτείται.
- Υποβολή δήλωσης Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου.
- Αποδοχή της δήλωσης από τα συμβαλλόμενα μέρη μέσω TAXISnet.
- Πληρωμή του φόρου από τον αγοραστή.
- Έκδοση αποδεικτικού καταβολής ΦΜΑ.
- Σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου.
- Μεταγραφή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή καταχώριση στο Κτηματολογικό Γραφείο.
Όπου απαιτείται, το γραφείο μπορεί να αναλάβει ή να συντονίσει τη μεταγραφή/καταχώριση της πράξης και τις σχετικές δηλώσεις στο Κτηματολόγιο.
20. Πριν ξεκινήσετε
Πριν συγκεντρώσετε δικαιολογητικά, επικοινωνήστε με τη συμβολαιογράφο, γιατί κάθε αγοραπωλησία έχει διαφορετικά δεδομένα.
Είναι χρήσιμο να αναφέρετε από την αρχή:
- Αν είστε πωλητής ή αγοραστής.
- Πού βρίσκεται το ακίνητο.
- Αν είναι οικόπεδο, αγροτεμάχιο, κατοικία, διαμέρισμα ή επαγγελματικός χώρος.
- Αν υπάρχει κτίσμα.
- Αν υπάρχει ΚΑΕΚ ή στοιχεία Κτηματολογίου.
- Αν υπάρχει συμφωνημένο τίμημα.
- Αν η αγορά θα γίνει με δάνειο.
- Αν υπάρχει ζήτημα πρώτης κατοικίας.
- Αν υπάρχουν αυθαίρετα, γεώτρηση, δασικός χαρακτήρας, οφειλές ή βάρη.
- Αν ο αγοραστής ή ο πωλητής βρίσκεται στο εξωτερικό.
Με αυτόν τον τρόπο μπορεί να οργανωθεί σωστά ο φάκελος και να αποφευχθούν καθυστερήσεις.
Επικοινωνία
Για περισσότερες πληροφορίες ή για να ξεκινήσει η προετοιμασία φακέλου αγοραπωλησίας, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο μας.
Συμβολαιογραφείο Κωνσταντινιάς Ε. Αλέστα-Πόγκα
Νάντια Αλέστα · Συμβολαιογράφος Σκύρου
Τηλ.: 22220 93717
Κιν.: 693 260 7200
Email: nantiaalesta@gmail.com